Как арендовать квартиру в Израиле? (полезно для репатриантов)

Все, что вам нужно знать, когда вы арендуете квартиру в Израиле: законы и тонкости израильского рынка недвижимости.

Смадар Ардити01/05/2018

С вашего позволения, дорогие иммигранты, мы начнем с конца: все-таки, арендовать квартиру в Израиле - это просто. Если вы знаете основные правила. В этой статье мы обсудим некоторые вопросы, в которых важно ориентироваться при аренде квартиры. Поэтому, прежде всего, - добро пожаловать в Израиль! 

А теперь - начнем:

Важные понятия, касающиеся жилой недвижимости в Израиле:

Домовой комитет ( Ваад Байт ). Стоит проверить, есть ли в здании домовой комитет, который заботится о чистоте здания и решении разного рода проблем. Хорошо ли он работает и сколько денег требуется за это «удовольствие» каждый месяц.

Хорошее состояние квартиры. Есть ли в квартире газ, электрокабели, место для стиральной машины, действительно ли в квартире работают все розетки? По закону владелец квартиры должен предоставить вам квартиру с надлежащей системой водопровода и канализации, работающей электрической и осветительной системой, вентиляционными и осветительными отверстиями. А так же целыми дверями, окнами и входной дверью с исправным замком. Кроме того, квартира, в которой имеется любой фактор, ставящий под угрозу жизнь арендатора, является незаконной для сдачи в аренду.

Ремонт. Если квартира не отремонтирована, принято попросить арендодателя сделать хотя бы базовый ремонт. Например, чтобы покрасил стены или заменить сломанную керамическую плитку. Согласно закону, мелкие дефекты в квартире могут быть отремонтированы вами и за ваш счет. Что касается дефектов, вызванных разумной эксплуатацией квартиры, ответственность за их ремонт - лежит на владельце квартиры.

Парковка. Если вы ищете квартиру в одном из больших городов, и у вас есть автомобиль или вы собираетесь его купить в ближайшее время, очень важно проверить, нет ли поблизости какой-либо парковки. Во многих городах Израиля существует серьезная проблема с парковочными местами.

Арнона. Арнона - это сумма, которую вы платите местным властям один раз в два месяца за коммунальные услуги. Размер муниципальных налогов варьируется от города к городу и зависит от размера квартиры. Чем больше квартира - тем более высокая арнона. Обычно принято регистрироваться в муниципалитете и переводить учетную запись арноны на свое имя. Однако в некоторых случаях арендодатель предпочтет, чтобы учетная запись осталась на его имя, и вы просто передавали ему сумму для оплаты. В таком случае, чтобы получить разрешение на парковку в этом районе, вам необходимо будет предоставить муниципалитету документ, который будет подписан арендодателем и адвокатом, согласно которому вы являетесь жильцами, проживающими в этой квартире, и поэтому вы имеете право на получение соответствующего разрешения. Мы настоятельно рекомендуем вам перевести учетную запись арноны на свое имя, поскольку новые иммигранты имеют право на скидку от государства. По этим вопросам следует обращаться в муниципалитет Вашего города.

Счета и чеки. На счете, используемом для оплаты, с обратной стороны записана дата, по которую вы должны погасить чек. Чеки являются распространенной формой оплаты в Израиле. Вместо того чтобы передавать деньги владельцу квартиры или делать перевод непосредственно на его счет, принято выписывать чек. Владелец квартиры попросит у вас количество чеков по количеству месяцев аренды (возможен дополнительный гарантийный чек - ивр. чек бетахон).

Как найти квартиру и узнать, какая ее справедливая цена:

Вы приехали в новую страну, где говорят на иностранном языке, и не знаете, как искать квартиру, какова справедливая цена для квартиры, которая вам понравилась, и как избежать обмана?

Что ж, в том, что касается поиска – сервис недвижимости OnMap работает полностью на русском языке - как на сайте, так и в приложениях. Вы можете использовать его для поиска квартир по всей стране, с посредниками и без. Кроме того, мы будем рады ответить на любые ваши вопросы или запросы. Свяжитесь с нами через сайт или Facebook:)

Что касается цены, мы бы не стали полагаться на ценовое предложение владельца квартиры.

Зайдите в объявления недвижимости и поищите в районе квартиры со схожими характеристиками: количество комнат, размер квартиры, ремонт, парковка и т. д., И проверьте среднюю цену.

И вот мы подходим к самой большой проблеме - договору аренды:

Нужно ли его обсуждать? Да. Договор можно и нужно обсуждать, предлагать поправки и задавать вопросы. Важный совет: каждый владелец квартиры скажет вам, что контракт, который он хочет, чтобы вы подписали, является «стандартным контрактом». Друзья, не рассчитывайте на это. Ни один владелец квартиры не скачивает какой-то типовой контракт из интернета. Все они консультируются с адвокатом и меняют условия контрактов. Мы рекомендуем вам тщательно изучить каждый параграф, задать вопросы, запросить дополнения к контракту и даже проконсультироваться с адвокатом.

Убедитесь, что человек, подписывающий договор - действительно является владельцем квартиры. Это маловероятно, но бывали случаи, когда арендодатели подписывали договоры по квартире, которая не принадлежала им, и оставляли арендаторов без денег и без квартиры. Можно установить, в чьей собственности находится квартира, запросив документ, подтверждающий, кто действительно является владельцем квартиры, например, выписку из реестра земельной собственности.

Валюта - Шекели! Курс другой валюты может подниматься и падать, что повлияет на размер арендной платы. Если вы хотите заранее знать, сколько вы будете платить каждый месяц, нужно подписывать договор в шекелях.

Кто несет ответственность за ремонт какой-либо неисправности в квартире? В контракте нужно описать, что такое «разумный износ», ответственность за который несет хозяин. Следует оговорить и прописать, в каких случаях вам придется оплачивать ремонт, а в каких случаях - владельцу квартиры (в отношении электричества, сантехники и газа принято, что это является ответственностью владельца квартиры) и каков максимальный срок устранения неисправности владельцем квартиры. Кроме того, перед подписанием договора проверьте, нет ли в квартире неисправностей, которые не указаны в контракте. Это делается для того, чтобы предотвратить ситуацию, в которой вас могут обвинить в причинении проблемы, которая существовала еще до передачи вам квартиры. Убедитесь, что в договоре существует дополнение со списком дефектов в квартире.

Что вы обязаны оплачивать? Как мы говорили выше - арнону. На имя дома или от своего имени, но вероятнее всего вам придется ее оплачивать. А также – платить за воду, электричество и домовой комитет. Бывают случаи, когда владелец квартиры может решить сам оплачивать все или часть обязательных расходов, но делать это он будет по фиксированной ставке, которая будет добавлена ​​к сумме аренды. Например, вместо того, чтобы заплатить 4000 шекелей за аренду квартиры, вы будете платить 4500 шекелей на постоянной основе, и эти самые 500 освободят вас от уплаты муниципальных налогов и воды, электричества или воды или любой другой комбинации. Другие платежи, такие как дополнительные платежи домовому комитету, которые не являются частью текущих платежей (например, за ремонт здания), не являются вашей ответственностью, и арендодатель должен сам их оплачивать. 

«Опция». Опция - это возможность на дополнительный период аренды по тем же условиям договора и цене. Опция вселяет в вас уверенность в том, что, если вы захотите, то сможете продолжать жить в квартире на тех же условиях в течение дополнительного периода аренды, и арендодатель не выселит вас, чтобы сдать квартиру в аренду другому лицу или поднять арендную плату. 

Пункт о досрочном расторжении контракта. Убедитесь, что в контракте есть пункт, в котором говорится, что его можно расторгнуть досрочно, если вы найдете альтернативных арендаторов, приемлемых для арендодателя. Кроме того, в случаях, когда владелец квартиры хотел бы расторгнуть договор досрочно, укажите в контракте минимальное время, за которое он должен уведомить вас о досрочном расторжении договора. 

Гарантия. Владелец квартиры попросит вас предоставить ему гарантию, обеспечивающую выполнение вами договора, и обналичит ее в случае несвоевременной выплаты арендной платы или дополнительных платежей, неспособности освободить квартиру по окончании периода аренды или неспособность возместить убытки, причиненные вами в квартире. Максимальный размер гарантии, разрешенный законом, является наименьшим из двух вариантов: сумма арендных платежей в течение одной трети контрактного периода аренды или сумма арендной платы, умноженная на 6 (или 3, если это тип гарантии, требующей от вас обналичивания денег (например, банковская гарантия)). Существуют следующие типы гарантий:

Банковская гарантия. Это гарантия от имени вашего банка, что арендодатель имеет право снять сумму, заранее согласованную между вами (сумму гарантии). Банк блокирует эту сумму в вашей учетной записи, и вы не можете ею пользоваться. Проблема с такими гарантиями заключается не только в том, что это обойдется вам в лишних несколько сотен шекелей (банки требуют денег за обслуживание таких гарантий), но также и в том, что арендодатель не обязан доказывать, что он имеет право снять деньги. Поэтому рекомендуется (в случае, если арендодатель требует, чтобы гарантия, которую он выберет, была именно банковской гарантией) ограничивать сумму гарантии с тем, чтобы она была ниже, чем у других типов гарантий. Кроме того, в договоре необходимо зафиксировать, что гарантия предназначена только для определенных случаев, например - невыплаты арендной платы, отказа в освобождении квартиры по окончании контракта или в случае нанесения серьезного ущерба квартире. 

Депозит - это денежный залог арендодателю, который должен быть возвращен в конце периода действия договора. Обычно эта сумма составляет около месяца аренды. Как и банковская гарантия, это тоже плохой вариант. Вам придется снять тысячи шекелей со своего счета и отдать деньги арендодателю.

Поручители являются третьей стороной в контракте, гарантируя, что вы принимаете на себя обязательства по договору аренды. Это означает, что не только вы, но и другие люди от вашего имени являются гарантами контракта, и с ними можно связаться в случае нарушения договора и забрать у них деньги. Обычно арендодатель будет требовать дополнительную гарантию и не удовлетворится только поручителями.

Вексель. Идеальный для вас вариант. Речь идет о денежном документе, зарегистрированном на определенную сумму (обычно его ценность составляет от трех до шести месяцев аренды). Для того чтобы владелец квартиры смог снять деньги, он должен подать исполнительный документ. Таким образом, у вас – арендаторов, появляется возможность защитить себя от изъятия денег. Это лучший вариант для вас, потому что вы можете доказать, что вы не нарушали условия контракта и, таким образом, не позволите снять деньги. Кроме того, не выдавайте векселя без указания суммы! Такой вексельный документ можно приобрести в любом почтовом отделении.

Гарантийный чек. Это обычный чек, на котором написано «только для обеспечения гарантии», чтобы обосновать его задачу: он предоставляется к погашению только в случае нарушения контракта. Обычно сумма составляет от тридцати до сорока тысяч шекелей. Его можно легко отменить, как и обычный чек, что вынудит владельца квартиры обратиться к исполнительной власти и начать утомительную процедуру его погашения, однако это менее хороший вариант, чем простой вексель, так как гарантийный чек может быть легко обналичен арендодателем, как и обычный чек. Рекомендуется выдавать чек на определенный срок, чтобы ограничить период, в течение которого владелец квартиры может его погасить (чеки могут использоваться только на срок до шести месяцев с момента их выдачи).

Страховки. Существуют страховки, за которые ответственен арендодатель, и существует страхование, за которое несет ответственность арендатор. Арендодатель должен застраховать квартиру от ущерба, причиненного третьей стороной, и стихийных бедствий, таких как землетрясение или пожар, а вы должны заплатить за страхование третьей стороны, что фактически означает застраховать людей, посещающих вашу квартиру, от ущерба, который может быть причинен им в ней, и страхования ущерба вашей частной собственности, находящейся в квартире.

Это информация, необходимая вам для того, чтобы правильно и безопасно арендовать квартиру по разумной цене.

Если у вас есть дополнительные вопросы, мы будем рады помочь вам на нашем сайте и на нашей странице в Facebook.