בואו נדבר על משכנתא

לפני שאתם צוללים לתוך לוח נדל"ן, מחפשים את בית חלמותיכם, לוקחים משכנתא ונכנסים לחוזה מחייב של שנים, בואו נדבר על זה.

סמדר ארדיטי07/06/2017

רובנו זקוקים לעזרה כדי לקנות בית (לו הייתי רוטשילד- לה לה לה). העזרה הזו היא בדרך כלל המשכנתא. ריכזנו לכם את כל מה שכדאי שתדעו, רגע לפני שאתם צוללים לתוך בנק משכנתאות ומסלולי משכנתא.

משכנתא זו הלוואה מהבנק לשם קניית דירה (או כל נדל"ן לצורך מגורים: בית, דירת גן, דירת סטודיו וכו'). בתמורה לעזרה הכלכלית הזו, אתם מתחייבים להחזיר לבנק, בתשלומים חודשיים הנפרסים על גבי שנים, את מלוא הסכום שלוויתם, בתוספת ריבית. כמו כן, כדי לקבל את ההלוואה, אתם משעבדים את הנכס לבנק עד תום החזר ההלוואה, כבטוחה להחזר ההלוואה.

הלוואת המשכנתא זולה יותר מהלוואות אחרות, שכן הריביות שמשלמים בעבור ההלוואה נמוכות יותר מריביות שמשלמים בעבור הלוואות אחרות. זאת משום, שהסיכון שהבנק המלווה לוקח קטן יחסית - אם לא תחזירו את הכסף הוא רשאי לעקל את הנכס ולמכור אותו.

המשכנתא צריכה להתאים להכנסה שלכם ולעתיד שלכם. חשוב שתבחרו במסלול הטוב ביותר עבורכם, או בשילוב המסלולים הנכון ביותר עבורכם. אם לא תעמדו בגובה ההחזרים החודשיים, מתחילות להצטבר ריביות פיגורים. בתרחיש הגרוע ביותר, אם לא תעמדו בהחזרים, אפשר להגיע אפילו למצב של עיקול הדירה על ידי הבנק. לא מומלץ! אז אנא קראו בעיון (תוך חיוך כמובן, לא באנו להלחיץ).

ראשית, הנה כמה מושגי יסוד ונתונים בסיסיים שיעזרו לכם להבין כיצד פועל עולם המשכנתאות:

  • קרן הקרן היא הסכום שלוויתם מהבנק.
  • ריבית ריבית היא המחיר שאתם משלמים לבנק על הסכום שהוא מלווה לכם.
  • ערך הנכס המחיר שתשלמו עבור הנכס אינו בהכרח שווה לערך הנכס. מדוע זה חשוב? אחוז המימון שתקבלו מהבנק עבור רכישת הדירה אינו בהכרח מהווה את אותו אחוז ממחיר הדירה. אם, למשל, מחיר הדירה הוא 1,000,000 ש"ח, אך ערכה הוא 900,000 ש"ח, והבנק מוכן לתת לכם משכנתא בגובה של 75% מערך הדירה, עליכם לשים לב שמדובר ב75% מ-900,000, ולא מ-1,000,000 ש"ח. 
  • חישוב ערך הנכס ערך הנכס יקבע על ידי הבנק ממנו תיקחו את המשכנתא. הבנק יעריך את הנכס על ידי בחירת הסכום הנמוך בין שניים: בין העלות שתשלמו לשם קניית הנכס לבין הערכת השמאי את ערכו של הנכס. 
  • יכולת החזר בנק ישראל קבע שגובה ההחזר החודשי של המשכנתא שהבנקים יאפשרו הוא רק עד 40% מההכנסה החודשית הפנויה שלנו. מה זו הכנסה פנויה? ההכנסה כשמנכים ממנה: הלוואות טווח ארוך (הלוואות שמועד פירעונן, כלומר מועד סיום החזר ההלוואה, הוא בעוד שנה וחצי לכל הפחות), מזונות (עבור מי שמשלם דמי מזונות הסכום יורד מהכנסתו הפנויה, עבור מי שמקבל דמי מזונות זה מתווסף להכנסתו הפנויה), הוצאות קבועות בתלוש שכר (למשל, הלוואה שלקחנו ממקום העבודה, או עסקת ליסינג על רכב שעשינו) והלוואות ממוסדות חוץ בנקאיים. שימו לב, שחלק מבנקי המשכנתאות קבעו שההחזרים החודשיים לא יעלו על ⅓ מן ההכנסה הפנויה. 
  • משך החזרת הלוואת המשכנתא משך החזרת המשכנתא נע בדרך כלל בין 10 ל-30 שנים.
  • מסלולי משכנתא מסלולים הקובעים את אופי החזר המשכנתא וגובה הריבית. כלומר, המסלול שאנחנו בוחרים מכריע כמה תעלה לנו ההלוואה - מה תהיה הריבית. לפני שאנחנו לוקחים משכנתא אנחנו פוצחים בסקר שוק, במסגרתו אנו בודקים איזה בנק נותן לנו איזה תנאים ואיזו ריבית עבור כל מסלול. כלומר, איזה מסלול הכי משתלם בכל בנק.
  • תמהיל משכנתא תמהיל המשכנתא הוא הרכב מסלוליי המשכנתא שלקחתם, כאשר כל מסלול מתאפיין בחישוב גובה ריבית באופן שונה. את המשכנתא נהוג לפצל לכמה מסלולים.
  • מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן, שנקרא בדרך כלל - "המדד", מודד את השינוי במחיריהם של 100 המוצרים הבסיסיים במשק (ביגוד והנעלה, פירות, ירקות, דלק, מכוניות, בשר, ספרים…). ביום ה-15 בכל חודש, מתפרסם השינוי במדד (עליה או ירידה) של החודש שעבר. המדד מושפע מכמה פרמטרים, ביניהם גובה ריבית בנק ישראל. אם היא נמוכה, אנשים יעדיפו להשקיע פחות כסף (משום שיקבלו עליו פחות ריבית) וילכו לבזבז את כספם, מה שיביא לעליית מחירים של המוצרים במדד. מדד המחירים לצרכן חשוב לנו משום שבחלק ממסלולי המשכנתאות, בהם ניגע בהמשך, גובה ריבית המשכנתא שתשלמו לבנק יושפע מהשינויים במדד.
  • ריבית בנק ישראל זו הריבית במשק, אותה קובע בנק ישראל ויכול לשנותה אחת לכל חודש (השינוי מתפרסם ביום שני האחרון של כל חודש). ריבית זו חשובה לנו משום, שכאמור, היא משפיעה על גובה ריבית המשכנתא שנשלם (אם הבנק קונה את הכסף שהוא מלווה לנו בריבית גבוהה, הוא ימכור לנו בריבית גבוהה).
  • ריבית פריים ריבית פריים היא הריבית של בנק ישראל בתוספת אחוז חיובי או שלישי המשתנה אחת לחודש. כלומר, היא מושפעת מריבית בנק ישראל בלבד. קיים מסלול משכנתא, עליו נדון בהמשך, בו ריבית הפריים היא ריבית המשכנתא שאנו משלמים. המושג ריבית פריים קיים גם בהלוואות חוץ בנקאיות, אך בהלוואות מסוג זה הריבית גבוהה בהרבה, משום שמוסיפים לריבית בנק ישראל אחוז גבוה.
  • היחס בין ההחזר חודשי, תקופת החזר ההלוואה והריבית ככל שגובה ההחזר החודשי נמוך יותר, יידרשו מכם שנים רבות יותר של תשלומי החזר חודשיים כדי להחזיר את ההלוואה. עם זאת, ככל שתקופת החזר הלוואת המשכנתא ארוכה יותר, הריבית שתשלמו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.
  • גרייס / בולט (או בלון) אלה הם שני סוגי הסדרים במסגרתם אפשר לדחות את החזר ההלוואה, ומדי חודש לשלם רק בעבור הריבית על ההלוואה. בבולט (או בלון) לוקחים הלוואה לטווח קצר, משלמים מדי חודש בעבור הריבית בלבד, ומחזירים את הקרן בבת אחת במועד סיום ההלוואה. בגרייס, לעומת זאת, מדובר בהלוואה לטווח ארוך, כאשר בשנותיה הראשונות משלמים מדי חודש את הריבית בלבד ובשנים שלאחר מכן ועד סוף תקופת ההחזר, משלמים בהחזרים החודשיים גם בעבור הקרן.
  • גרירת משכנתא גילגול משכנתא מנכס אחד לנכס אחר. כלומר, אם לא סיימתם להחזיר את המשכנתא שלקחתם עבור הדירה, אבל אתם רוצים למכור אותה, תוכלו להמשיך לשלם את ההחזרים החודשיים ולמשכן לבנק נכס אחר במקום הדירה. שימו לב שזה נתון להסכמת הבנק, ובכוחו לסרב.
  • מחזור משכנתא לשנות מסלול משכנתא באמצע תקופת החזרי ההלוואה. מדובר בעצם על לקיחה של הלוואה חדשה, כאשר זו מסלקת את השנייה.
  • יועצי משכנתאות מומלץ לקבל ייעוץ מגורם בלתי תלוי. בבנק תקבלו ייעוץ המוטה לאינטרס של הבנק. פנו לסוכן משכנתאות בלתי תלוי.

מי זכאי למשכנתא, כיצד לוקחים משכנתא, מהו גובה המשכנתא שיאפשר לכם הבנק, מהי תכנית המשכנתא הנכונה והיתרונות והחסרונות של התכניות השונות - לכל זה אנחנו נדרשים עכשיו!

זכאות למשכנתא

אישור עקרוני מהבנק - פה מתחיל התהליך. כדי לקבל ״אישור עקרוני מהבנק״, צריך:

תעודת זהות וספח של כל אחד מהלווים.

  • תדפיס עו״ש של 3 חודשים אחרונים (מכל הבנקים שבהם יש בבעלותכם חשבון). 
  • שכירים נדרשים לתלושי שכר של 3 חודשים אחרונים. עצמאים נדרשים לשומת מס של השנה הקודמת ואישור מרואה חשבון על הכנסות נטו.

האישור תקף ל-12 יום ויהיו מפורטים בו מסלולי הריביות וגובהן. לאחר 12 יום תפוג תוקפה של ההצעה ושל גובה הריביות. עם זאת, בדרך כלל לא חותמים על המשכנתא עם הבנק בפרק זמן זה. לכן, האישור העקרוני, כשמו כן הוא -"עקרוני", מסמן לנו שאנחנו זכאים לקבל משכנתא מהבנק, ואילו התנאים הסופיים של המשכנתא יקבעו רק בהתאם ליום בו תחתם המשכנתא.

אחוזי מימון

גובה המשכנתא שייתן לכם הבנק לשם קניית הנכס משתנה בהתאם לסוג עסקת הרכישה שלכם: 

  • דירה ראשונה אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים, הבנק יממן לכם עד 75% מערכה (שוב מזכירים כי ערכה אינו בהכרח שווה למחיר שלה).
  • דירה נוספת אם אין זו הדירה הראשונה, וכבר יש דירה נוספת בבעלותכם, הבנק יממן לכם עד 50% מערכה.
  • משפרי דיור אם אתם משפרי דיור, כלומר, יש בבעלותכם נכס נוסף, אך אתם מוכרים אותו לשם קניית הנכס החדש, הבנק יממן לכם עד 70% מערך הנכס. על מנת לקבל את ההלוואה מהבנק, תצטרכו להתחייב על מכירת הנכס הקודם בטווח של שנתיים מעת הרכישה של הנכס החדש. אם לא תמכרו את הנכס הקודם תוך שנתיים, הבנק לא ייקח מכם את הכסף בחזרה, אך אתם צפויים לבעיות עם רשויות המיסים ויהיה עליכם לשלם בזמן את קנס הרכישה כדי לא לצבור קנסות ופיגורים.

מי יקבל ריבית גבוהה ומי יזכה לריבית נמוכה

ישנם כמה משתנים שישפיעו על גובה הריבית שתקבלו על ההלוואה:

  • מקצועיות וזה הטיפ שלנו עבורכם. הגיעו לפגישה עם הבנק מלומדים. אם הבנק יזהה שאתם חסרי ידע וקלים להשפעה, הוא לא ייתן לכם את הריבית המינימלית שהוא יכול להציע. אל תהיו פראיירים.
  • לקוח טוב האם הבנק רואה אתכם כלקוחות טובים? לקוחות טובים מהווים סיכון נמוך יותר עבור הבנק, והוא ייתן להם הלוואה יותר זולה, בעוד לקוחות "מסוכנים" יקבלו הלוואה יקרה יותר, משום שהבנק מסתכן יותר כשהוא מלווה להם. טיב הלקוח נמדד לפי ותק במקום עבודה, גובה השכר הפנוי נטו והאחוז שמהווה החזר המשכנתא החודשי מתוך המשכורת.
  • ריבית עוגן הבנק יקבע את גובה הריבית שתשלמו לו גם לפי המחיר ששילם לבנק ישראל עבור הכסף שהוא מלווה לכם. אם הוא קנה מבנק ישראל במחיר גבוה (ריבית גבוהה), זה יגביה את גובה הריבית שבה הוא ימכור לכם את ההלוואה. 
  • אחוז המימון כדי למנוע קריסת בנקים, בנק ישראל מחייב את הבנקים שעל כל משכנתא שהם מוכרים, הם ישימו בצד סכום כסף לבטחון, הנקבע על פי גובה המשכנתא. זה נקרא "הפרשה לחובות מסופקים". ככל שאחוז המימון (האחוז שמהווה הלוואת המשכנתא מערך הנכס) גבוה יותר, הבנק צריך להפריש יותר כסף. כלומר, יותר כסף שהבנק אינו יכול להשתמש בו. לכן הבנק מייקר לנו את המשכנתא בהתאם. באחוז מימון מקסימלי (75%), הריבית שלנו תהיה גבוהה בהרבה.
  • פוטנציאל הרווח של הבנק הלוואה של סכום קטן שמועד החזרתה קצר, אינה רווחית לבנק כמו הלוואות של סכום גבוה שהחזרן נפרש על גבי שנים רבות. לכן לבנק תהיה מוטיבציה להיות גמיש יותר בגובה הריבית ותנאיי המשכנתא בהלוואות על סכומים גדולים יותר.

כיצד לוקחים משכנתא

  1. דעו מה הוא ההון העצמי שברשותכם לאחר שמצאתם נכס (מזל טוב!) אותו אתם מעוניינים לרכוש, עליכם לחשב כמה הון עצמי ברשותכם (אל תשכחו להציץ מה קורה בקרנות השתלמות וקופות גמל). לפי גובה ההון העצמי שברשותכם, תוכלו לחשב מה גובה המשכנתא לו אתם נזקקים (אל תשכחו לכלול במחיר הנכס גם את העלויות הנוספות הכרוכות ברכישת נכס חדש: כמו מס הרכישה, דמי תיווך, שיפוץ הבית ובעצם כל הוצאה שתדרשו לה). ברגע שתדעו מה גובה ההון העצמי שברשותכם, תדעו מה גובה ההלוואה לה אתם זקוקים ותוכלו להתחיל לבחון מה הוא תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם. 
  2. פניה לבנק בשלב הזה אתם כבר יודעים מה גובה המימון לו אתם נדרשים מהבנק. בשלב הראשון, עליכם לפנות לבנק משכנתאות ולבקש "אישור עקרוני למשכנתא". רק לאחר קבלת אישור זה, גשו לחתום על חוזה הרכישה של הנכס. לאחר קבלת האישור, תוכלו להתחיל את סקר השוק על מסלולי המשכנתא בבנקים השונים. במידה ולא קבלתם את האישור, עליכם לפצוח בתהליך שכנוע מול פקיד הבנק: שתוכלו לעמוד באחוז המימון הגבוה שדרשתם, שהתנהלותכם הכלכלית תקינה ותוכלו לעמוד בהחזרים, וכו'.
  3. סקר שוק עליכם לבצע משא ומתן מול הבנקים כדי להגיע איתם להצעות הטובות ביותר: עליכם לקחת בחשבון גם את גובה הריבית בכל מסלול וגם את פריסתה לאורך השנים. התמקחו. כדאי להתחיל את תהליך החיפוש והמשא ומתן כמה חודשים מראש ולהגיע לפגישות עם הבנקים כשאתם כבר מלומדים (תקראו קצת על מסלולי המשכנתא השונים, ריבית קבועה, ריבית משתנה, מה זה המדד ומה זה אומר בצמוד למדד). לכו לקבל הצעות מכמה שיותר בנקים.
  4. ביחרו את תמהיל המשכנתא המתאים לכם על מסלולי המשכנתא השונים, יתרונותיהם וחסרונותיהם, תוכלו לקרוא בהמשך הכתבה. אל תשכחו לחשוב על שינויים אפשריים בעתיד שלכם, שישנו את גובה השכר שלכם, את גובה ההוצאות (ילדים, העלאה במשכורת וכו') ואת גובה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו. בחרו בכמה מסלולים שונים לפרוס על גביהם את ההלוואה. לאור סקר השוק והמו"מ שערכתם, תדעו כבר אילו תנאים יכול כל בנק להציע לכם בתמהיל המשכנתא בו אתם מעוניינים.
  5. התמקחו שנית עכשיו עליכם להגיע לבנקים שמציעים לכם את התנאים הטובים ביותר (יתכן שבנק אחד יהיה המשתלם ביותר עבור מסלול אחד ובנק אחר עבור מסלול אחר) ולהתמקח בשנית. הצעות המחיר שקבלתם מבנקים אחרים יהוו עבורכם קלף מיקוח. 
  6. בחרו בנק בחרו את הבנק שייתן לכם את הריביות הכי זולות תוך התחשבות בכל מסלולי התמהיל והמשקל שנתתם להם (כלומר, גובה הסכום במסלול ומשך הזמן של החזרתו).
  7. פתיחת תיק כעת תצטרכו לשלם עבור פתיחת התיק בבנק. התמקחו גם על הסכום הזה.
  8. בטחונות הבנק ידרוש מכם רשימת בטחונות, שמהווה עבור הבנק הבטחה לכך שבמידה ולא תעמדו בהחזרת ההלוואה, הוא יוכל לתבוע מכם את הנכס שקניתם. הרשימה יכולה לכלול ביטוח נכס, ביטוח חיים, רישום הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, רישום משכון (המישכון יוסר כשתסיימו להחזיר את המשכנתא) ועוד.
  9. קבלת ההלוואה הכסף יועבר ישירות למי שמוכר לכם את הנכס.

ריבית קבועה והצמדה למדד

  • ריבית קבועה מול משתנה ריבית קבועה תלווה אותנו לאורך כל תקופת החזר המשכנתא ללא שינוי. בריבית משתנה, לעומת זאת, ישנם גורמים שונים המביאים לעליה וירידה בגובהה, מה שיביא לעליות או ירידות בגובה ההחזרים החודשיים. הבנקים מחייבים שלפחות שליש מהמשכנתא תילקח במסלולים של ריבית קבועה ולא יותר משליש (ובחלק מהבנקים גם פחות משליש) ילקח במסלולי ריבית משתנה.
  • הצמדה למדד המחירים לצרכן או לא האם הקרן, סכום ההלוואה שלקחתם, צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, האם שינויים במדד ישפיעו על גובה הקרן, וכתוצאה מזאת על גובה ההחזרים החודשיים.
  • האם ישנה הגבלה לשליש מגובה המשכנתא או לא חלק מהמסלולים הם ברמת סיכון גבוהה לבנק וללווים, ולכן בנק ישראל קבע הגבלה שאפשר לקחת אותם על סכום של שליש מהמשכנתא, לכל היותר (רק עד שליש מהכסף שלווינו מהבנק יהיה במסגרת מסלולים אלה). יש לשים לב שסך המסלולים המוגבלים לשליש מגובה המשכנתא, לא יעלה בעצמו על שליש! אי אפשר לקחת שני מסלולים מוגבלים כשהסכום של כל אחד מהם הוא שליש מגובה ההלוואה. תוכלו לקחת שישית ושישית מכל מסלול - העיקר שהסך שלהם לא יעלה על שליש מגובה המשכנתא שלכם.
  • האם ישנן תחנות יציאה מהמסלול, או לא האם אפשר לצאת מהמסלול על ידי פרעון ההלוואה, כלומר להחזיר את ההלוואה מוקדם יותר מהמועד שנקבע (לעשות אקזיט), והאם קיים קנס על כך (נקרא "עמלת היוון"). קנס על פרעון מוקדם יוטל עליכם אם בעת ביצוע האקזיט, גובה הריבית במשק נמוך יותר משהיה כשחתמתם על חוזה המשכנתא (ההגיון מאחורי זה הוא, שעכשיו, אחרי שהחזרתם לבנק את ההלוואה, הוא ירצה למכור הלוואה למישהו אחר במקומכם, אך הוא יאלץ לעשות זאת בריבית נמוכה יותר מזו ששילמתם לו אתם, וכתוצאה מכך להפסיד כסף). מצד שני, יכול להיות שהריבית בכלל עלתה, ואז הבנק יתן לכם לפרוע את ההלוואה ללא קנס, כי שווה לו למכור למישהו אחר את הכסף בריבית גבוהה יותר. לדוגמא: אם לקחתי משכנתא כשהריבית היא 4%, אני רוצה לפרוע אותה לפני הזמן, וגובה הריבית היום היא 3%, זה אומר שהבנק יפסיד עלי כסף, כי עכשיו הוא יכול למכור משכנתא לאחרים רק ב3% ריבית במקום להמשיך לקבל ממני 4%. אני אצטרך לפצות את הבנק על ה1% שהפסיד. ישנם מסלולי משכנתא בהם יש תחנות יציאה שאפשר לפרוע בהן את ההלוואה ללא קנסות. כמו כן, ישנם מסלולים בהם בתחנות היציאה הבנק לוקח לנו עמלות היוון, אך זו מחושבת רק על התקופה שעד תחנת היציאה הבאה, ולא על התקופה שנותרה עד החזר מלוא המשכנתא.

מסלולי משכנתא

כאמור, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי בבניית התמהיל המתאים ביותר עבורכם: באיזה מסלולים לבחור, איך לחלק את סכום ההלוואה ביניהם ועל פני כמה זמן למשוך את ההחזר של כל אחד.

פריים

ריבית: משתנה.
מדד: לא צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: כן.
תחנות יצאה: כן.
מידע על המסלול:
הריבית במסלול זה משתנה אחת לחודש בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל ולכן גובה ההחזרים החודשיים משתנה מדי חודש. ריבית בנק ישראל נמוכה, אך הסיכון הוא שתעלה באופן משמעותי. אמנם זה לא קרה בשנים האחרונות, אך משום החשש מסלול זה הוגבל לשליש מגובה ההלוואה.
נהוג לקבל במסלול זה ריבית שונה מעט מריבית הפריים, לטוב או לרע. 

ק"צ (קבועה צמודה)

ריבית: קבועה.
מדד: צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: לא.
תחנות יציאה: אין תחנות יציאה ללא קנס.
מידע על המסלול:
הריבית במסלול זה קבועה לאורך כל תקופת ההחזר. עם זאת, בפועל, גובה ההחזר החודשי כן משתנה. זאת משום ההצמדה של הקרן למדד המחירים לצרכן. כשהמדד עולה, גובה ההחזר החודשי עולה בהתאם. השינוי בגובה הקרן בהתאם למדד, נערך כדי להתאים את הסכום לערכו האמיתי עבור הבנק בהווה.
גובה הריבית שתקבלו במסלול זה משתנה בהתאם למשך החזר ההלוואה. בהלוואות קצרות של פחות מ-10 שנים, הבנק יסכים לריבית נמוכה משמעותית מבהלוואות ארוכות של 20-25 שנים.
אם תרצו לבצע אקזיט, במסלול זה תשלמו קנס יציאה (עמלת היוון), במידה וגובה הריבית במשק בעת ביצוע האקזיט נמוך מזה שהיה כשחתמתם על חוזה המשכנתא.
המדד בארץ נמוך, ולכן הריבית שתקבלו במסלול זה טובה. מאידך, מספיקה עליה של אחוז או שניים במדד כדי להקפיץ את הסכום שעליכם להחזיר לבנק באופן משמעותי. לכן, מומלץ לקחת מסלול זה לתקופות קצרות, כדי לצמצם את הסיכון של ניפוח משמעותי של הקרן על ידי עליית המדד.

קל"צ (קבועה לא צמודה)

ריבית: קבועה.
מדד: לא צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: לא.
תחנות יציאה: אין תחנות יציאה ללא קנס.
מידע על המסלול:
הריבית וגובה הקרן לא ישתנו לאורך כל תקופת ההחזר. כלומר, נדע מראש מה יהיה גובה ההחזר החודשי מתחילת ההלוואה ועד סופה.
במסלול זה אין תחנות יציאה ללא קנס, וקנס יציאה יוטל במקרה שבו גובה הריבית במשק בעת האקזיט נמוך משהיה בעת החתימה על חוזה המשכנתא.
זהו מסלול בטוח וללא הפתעות, אך מלכתחילה הריבית שתקבלו בו תהיה גבוהה. מומלץ לקחת מסלול זה לתקופת זמן בינונית: תקופת זמן קצרה תביא להחזרים חודשיים גבוהים מאוד, ואילו תקופת זמן ארוכה תביא לכך שסך הריבית ששילמתם עבור ההלוואה יהיה גבוה.

מ"צ (משתנה צמודה)

ריבית: משתנה.
מדד: צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: תלוי במשך ההלוואה.
תחנות יציאה: ישנן תחנות יציאה ללא קנס.
מידע על המסלול:
במסלול זה אתם חשופים לשינוי בגובה הריבית על ידי שני משתנים: שינויים בעוגני אגרות חוב והצמדתה של הקרן למדד.
בעת חתימת המשכנתא נקבעים מראש מועדים בהם יערך השינוי בריבית (אחת לשנה, שנתיים, חמש..). בנקודות אלו נחתם למעשה ביניכם לבין הבנק חוזה חדש עם גובה ריבית חדש. כמו כן, בנקודות אלו יתאפשר לכם לפרוע את ההלוואה ולצאת מן המסלול מבלי לשלם קנס יציאה.
אם תבקשו לעשות אקזיט שלא בנקודת יציאה, תאלצו לשלם עמלת היוון (במידה שגובה הריבית במשק בעת האקזיט נמוך משהיה בעת החתימה על חוזה המשכנתא). עם זאת, הקנס יחושב לפי המרחק בין האקזיט לנקודת היציאה הבאה, ולא עד סוף המועד הנקבע להחזר הההלוואה.
הגבלת המסלול לשליש מגובה המשכנתא תוטל רק במקרים בהם מועדי שינוי הריבית (תחנות היציאה) הן פחות מאחת לחמש שנים. 

מל"צ (משתנה לא צמודה)

ריבית: משתנה.
מדד: לא צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: לא.
תחנות יציאה: ישנן תחנות יציאה ללא קנס.
מידע על המסלול:
במסלול זה הריבית משתנה אחת לחמש שנים בהתאם לריבית בנק ישראל, והקרן אינה צמודה למדד ואינה נתונה לשינויים בו.
במועד השינוי של הריבית, ניתנת לכם תחנת יציאה ללא קנס.
המסלול בעצם מעניק לכם חמש שנים של ביטחון, אך בתומן של כל חמש שנים יכולה להתרחש עליה משמעותית בריבית בנק ישראל.לכן מסלול זה מתאים למי שיודע שבעוד חמש שנים במילא ירצה לשנות מסלול, עקב החלפת דירה (משתדרגים? סחטיין), למשל, ולא למי שמחפש בטחון לגבי גובה החזריו החודשיים למשך שנים ארוכות.

מק"מ (משכנתא קצרת מועד)

ריבית: משתנה.
מדד: לא צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: כן.
תחנות יציאה: כן.
מידע על המסלול:
מסלול מלווה קצר מועד.
מסלול זה דומה מאוד למסלול ריבית הפריים. ההבדל הוא שכאן הריבית משתנה אחת לשנה (ולא אחת לחודש). באותו מועד מתאפשרת תחנת יציאה ללא קנסות.

מט"ח (מטבע חוץ)

ריבית: משתנה.
מדד: לא צמוד למדד.
מוגבל לשליש מסך המשכנתא: כן.
תחנות יציאה: כן.
מידע על המסלול:
הריבית משתנה בהתאם לשינוי בריבית מטבע החוץ.
המסלול מתאים לאלה שהכנסותיהם במטבע חוץ ואינם מושפעים מעליית שערים.
למרות שאין קנסות יציאה ואפשר לצאת בכל רגע נתון, ברגע היציאה הסכום מהקרן שטרם החזרתם ישתנה בהתאם לשינוי במטבע, מה שיכול להביא לעליה משמעותית בסכום שעליכם להחזיר. כמו כן, אם אינכם מרוויחים כספיכם במטבע חוץ, הבנק ייקח מכם גם הפרשי שער על המרת הרווחים שלכם משקלים למטבע החוץ.

מעבר לכך, אנחנו תמיד כאן לשאלות, טרוניות, טענות וקובלנות.

שלום וברכה!

לחיפוש דירה למכירה ולהשכרה, לחצו כאן .