דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר במקרים רבים היא החלטה מעולה, אבל באיזה מקרים?

סמדר ארדיטי28/06/2017

ריכזנו לכם את המידע החשוב ביותר לגבי קניית דירה על הנייר- יתרונות, חסרונות, סיכונים וכיצד להימנע מהם.

מה זה אומר לקנות דירה על הנייר?

קניית דירה על הנייר היא שיטה שנועדה לעזור לרוכשים, מחד, לממן את הרכישה ולקבלנים, מאידך, לממן את הבנייה. 

איך זה קורה?

הקבלן מוכר לרוכשים את הדירות במחיר מוזל עוד בשלבים המוקדמים של הפרויקט - שלבי התכנון. מכירה בשלב זה מקלה על מימון הפרויקט ומבטיחה לקבלן תמורה להשקעה שלו.

למה זה כדאי לכם?

המחיר המוזל יכול להגיע לעשרות אחוזים פחות מהמחיר של אותה דירה כשתהיה בנויה. אם מדובר בשכונה חדשה, הפער בין המחיר של דירה על הנייר לבין מחיר של דירה מוגמרת יהיה גבוה במיוחד.

מה הקאצ'?

כמו החיים עצמם, יש גם חסרונות. אתם במידה מסוימת קונים "חתול בשק". אתם לא רואים מוצר מוגמר, אלא רעיון, דבר שטומן כמה וכמה סיכונים, כמו שוני בין נראות ואיכות הדירה שנרכשה על הנייר, לבין זו שתקבלו. כמו כן, אמנם המחיר נמוך באופן משמעותי, אבל עליכם לקחת בחשבון:

  • את הצמדת התשלומים על הדירה למדד תשומות הבנייה (יכול להגיע לסדר גודל של עשרות אלפי שקלים)
  • את שכר הדירה שתשלמו,במידה ואתם גרים בשכירות, עד שהדירה שקניתם תהיה מוכנה (יכול לקחת כשנתיים וחצי)
  • עלויות מימון בלתי צפויות שיתווספו עם תחילת הבנייה ועיכובים בתחילת הפרויקט או בבנייה עצמה.
  • התרחיש האפשרי הגרוע ביותר (חמסה חמסה) הוא, שהקבלן יקרוס ותיעצר הבנייה.

ישנם כמה שלבים בהם אפשר לקנות דירה על הנייר, המשפיעים על הפרמטרים הללו ועל יתרונות וחסרונות נוספים.

אז מה הם "השלבים המוקדמים של הפרויקט"?

ישנם שלושה שלבים בהתקדמות הפרויקט, שבכל אחד מהם ניתן לבצע רכישה על הנייר. נספר לכם קצת על כל שלב ומה הם היתרונות והחסרונות שלו.

השלב המוקדם - רכישת דירה בפרויקט ללא היתר בנייה

ובכן, החיסרון נמצא בגוף הכותרת. לדירה שאתם עומדים לרכוש עוד אין היתר בנייה. היינו- הוועדות המקומית והמחוזית עוד לא אישרו את נתוני הבניין והמבנה שלו. במילים אחרות, קיים תרחיש בו הבנייה לא תצא לפועל. זהו התרחיש הגרוע ביותר, אך במקרים אחרים יתכן גם כי קבלת ההיתר תיקח שנים ואתם תאלצו לחכות זמן רב לקבלת הדירה, או שההיתר ידרוש מהקבלן שינויים במבנה ואתם תאלצו לקבל דירה ובניין שונים ממה שחתמתם עליו.

היתרון - זה כנראה המחיר הכי זול שתשיגו עבור הדירה שאתם רוצים. בשלבים הבאים המחיר שיציע הקבלן כבר יהיה גבוה יותר.

כדאי לנקוט במספר אמצעי בטיחות בשלב זה: 

  • קודם כל, כדאי לבדוק באיזה שלב נמצא הקבלן מבחינת קבלת היתרי בנייה מוועדות הבנייה. אם הפרויקט הוא כרגע בגדר רעיון בלבד, הסיכון שלא יצא לפועל גבוה משמעותית.
  • נסו להבטיח את מקומכם ברשימת הקונים על ידי תשלום מקדמה סמלית בלבד.
  • את הכסף העבירו לעורך הדין מלווה או לחשבון נאמנות ולא ישירות לקבלן.
  • התנו את תשלום המקדמה ביצירת סעיף בחוזה המבטיח כי כספכם יוחזר אליכם במידה והקבלן לא יקבל את היתרי הבנייה עד למועד מסוים שיקבע מראש.
  • כדי לעמוד על כל זכויותיכם, שכרו את שירותיו של עורך דין, שיעבור על החוזה בטרם העברת המקדמה. עורך הדין יוכל גם לעזור לכם לבדוק באיזה שלב נמצא הקבלן מבחינת קבלת היתרי הבנייה וכך לצמצם את הסיכוי לאבדן כספכם.

שלב ביניים - לפני שהתחילה בניית הפרויקט

בשלב זה לקבלן כבר יש היתרי בנייה ולכן הסיכון של אבדן כספכם לשווא קטן משמעותית, אך גם המחיר שתשלמו יהיה גבוה יותר. בשלב זה מומלץ שתשכרו את שירותיו של עורך דין, שבטרם החתימה והרכישה יבנה עבורכם מדרג העברת התשלומים לקבלן על פי התקדמותו בבנייה. כמו כן, גם במקרה זה יש להעביר כל תשלום לעורך הדין המלווה או לחשבון נאמנות ולא לקבלן עצמו.

שלב שלישי - שלב הבנייה

בשלב זה אתם קונים דירה בבניין שכבר נמצא בשלבי בניה. הסיכון שאתם לוקחים הוא נמוך, אך המחיר שתשלמו כבר גבוה יחסית (אך זול יותר מזה של בניין גמור כמובן).

מקדמי ביטחון נוספים, הרלוונטיים לכל שלבי הקנייה על הנייר

  • דעו את קבלנכם! כדי לצמצם את הסיכון, חפשו קצת מידע על הקבלן / היזם / חברת הבנייה שמובילים את הפרויקט: האם לקבלן יש רישיון בתוקף, מה מצבו הפיננסי, פרויקטים אחרים שבנה (היטיבו לכת ואף גשו לראות בעצמכם), האם ישנם תיקים משפטיים נגדו, פידבקים של רוכשים אחרים וכו'. תוכלו גם לקבל מידע על הקבלן והיזם בהתאחדות הקבלנים בישראל ובפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון. על חברת הבנייה של הפרויקט תוכלו לקבל מידע ברשם החברות. מומלץ גם לקבל חוות דעת מדיירים בפרויקטים אחרים שבנה הקבלן - האם עמד בזמנים, האם מכר בניין באיכות גבוהה והאם קיים את ההתחייבויות שלו.
  • כדאי לבדוק אם הקבלן הוא אכן בעלה של הקרקע וודאו גם שאין עיקולים ושעבודים על הקרקע.
  • קבלן קטן מול קבלן גדול קבלן קטן יפשוט רגל יותר בקלות ויתקשה יותר בהשגת היתרי בנייה. לכן, עם כל רצוננו לפרגן לעסקים קטנים, הסיכון שבקבלן קטן גבוה יותר.
  • שכרו עורך דין אך לא את עורך דינו של הקבלן.
  • שלא יהיה איך להפתיע אתכם

  • וודאו שהמחיר הסופי הוא המחיר שכולל את המע"מ והוא באמת הסופי. כלומר, וודאו שהקבלן לא יוכל לדרוש עוד כסף! לא על החיבורים (גז, חשמל, מים), חניית הדירה, דוד שמש או הרישום בטאבו.
  • וודאו ששטח הדירה שהובטח לכם הוא השטח נטו, ולא כלולים בו שטחים המשותפים גם לדיירים אחרים.
  • וודאו שאין בחוזה סעיף המונע מכם לרשום הערת אזרה.
  • וודאו שיש בחוזה התחייבות למועד ספציפי לרישום בטאבו.
  • דרשו חוזה מפורט שכולל בו התחייבות לסוג החומרים בהם ישתמש הקבלן ורמות הגימור.
  • אל תסמכו על הפרופורציות בשרטוטי ההדמיה. בדקו האם המידות של כל חדר מתאימות לכם והחדרים מרווחים דיים.
    • עיכובים הוסיפו סעיף לחוזה שמבטיח לכם פיצוי כספי במקרה שהקבלן מאחר במועד מסירת הדירה לידיכם.
    • תשלום כאמור, חלקו את הרכישה לתשלומים והתנו כל תשלום בסיום שלב בבנייה. את התשלומים תעבירו לחשבון מלווה / נאמנות ולא לקבלן עצמו. וודאו שמובטחות לכם ערבויות במידה והפרויקט לא מתממש, כדי לצמצם את הסיכונים שכספכם ילך לחינם.
    • הערת אזהרה ורישום שיעבוד רשמו הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו (וודאו שהערת האזהרה תהיה מיידית ובלתי תלויה בהתקדמות הבניה או תנאים אחרים) ובצעו רישום שיעבוד על הדירה או על חלק ממנה.
    • בדיקת מהנדס הביאו מהנדס שיבדוק את הדירה בשלבי הבנייה המתקדמים יותר ופעם נוספת לפני מסירת הדירה לידיכם.

לחיפוש דירה למכירה ולהשכרה, לחצו כאן .