תמ"א 38

השם "תמ"א 38" מעייף, אך אל חשש! אנחנו מביאים לכם את כל מה שחשוב, בקיצור נמרץ.

סמדר ארדיטי21/06/2017

תמ"א 38 - מה זה זה?

מדובר בתכנית של שיפוץ וחיזוק בניינים ישנים לשם הגנה מפני רעידת אדמה. 

למה זה כל כך נחשק? כי זה לא עולה לדיירים כסף. 

יש חיה כזו? כן. וכולם מרוויחים!

הדיירים מרוויחים משום שזוכים לבניין משופץ ובטוח יותר, עם מעלית ומקלטים ולעתים אף פתרון חניה.

בעלי הדירות מרוויחים משום שהיזמים אינם גובים מהם כסף על השיפוץ, ובתום השיפוץ ערך הדירות שלהם עולה (וזאת במקום שהיו צריכים להשקיע סכום גבוה מכספם לחיזוק הבניין).

היזמים מרוויחים משום שמקבלים מהמדינה זכויות על הדירות הנוספות שייבנו בבניין. כמו כן, הממשלה נותנת ליזמים היתר בנייה ללא תהליכים ביורוקרטיים ארוכים ומייגעים ובלי צורך בהכנת תכנית מפורטת.

מה כוללת התמ”א 38?

בחלק מהמקרים מדובר בחיזוק יסודות הבניין ובחלק הרס הבניין ובנייה מחדש. היקף השיפוץ תלוי בהיתר שמאפשרת הוועדה המקומית של הישוב. כעת נידרש לשני סוגי התמ״א.

תמ”א 38/1 - חיזוק יסודות הבניין: מה יצא לי מזה?

מעבר לכך שהשבר הסורי אפריקאי יאיים עליכם הרבה פחות, חיזוק יסודות הבניין גם עשוי לכלול:

  • הגדלת הדירות בבניין
  • הוספת ממ”ד לבניין
  • מעלית!

כמו כן, עליכם לדעת, ששיפוץ הבניין יכלול גם הוספת (עד) 2.5 קומות לבניין. במידה ומדובר בבניין עמודים, תיסגר קומת העמודים לטובת דירות נוספות / הרחבת הדירות הקיימות / יצירת חלל נוסף בהתאם לצורך הבניין.

תמ”א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש: בהחלט יצא לי מזה.

הבניין הנוצץ והחדש שלכם יכלול:

  • דירות חדשות וגדולות יותר
  • הוספת ממ”ד
  • מעלית
  • חניה לכל דירה

בנוסף לכך, לבניין יתווספו קומות (מספרן בהתאם להיתר הרשות המקומית).

האם אני זכאי לתמ”א 38?

בניינים הזכאים לתמ”א 38 הם בניינים שעומדים בארבעה קריטריונים:

  • נבנו לפני 1980
  • אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה
  • מהנדס קבע שהבניין זקוק לחיזוק
  • קיבלו היתר לתמ”א 38 על ידי הרשות המקומית

במידה והבניין פטור מחיזוק (על ידי התקן הישראלי), נקבע להריסה או להריסה לשם בנייה מחדש, או הוקם ללא היתר בנייה, הוא אינו זכאי לתמ”א 38.

אז קדימה - אלה השלבים:

לאחר שהגעתם להסכמה עם דיירי הבניין, תזדקקו לדברים הבאים:

  • הסכמת בעלי הדירות: לשם שיפוץ בהיקף של חיזוק הבניין ותוספות, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה ומדובר בהריסת הבניין ובנייתו מחדש, נדרש רוב של 80%.
  • נציגות דיירים: הקימו נציגות דיירים המורכבת ממספר קטן של בעלי דירות בבניין, שתוביל את התהליך ותציג לבעלי הדירות אפשרויות שונות לסוג הפרויקט ואופני ביצועו.
  • עורך דין: מומלץ מומחה לתחום התחדשות עירונית, שליווה כבר פרויקט תמ”א 38 בעבר. עורך הדין יסייע לנציגות הדיירים בהתנהלות מול יזם הבנייה ומול הרשות המקומית.
  • בחרו יזם: נציגות הדיירים צריכה לבחור חברה יזמית מנוסה ולנהל משא ומתן על תנאיי החוזה: לוח הזמנים לסיום הפרויקט, תמורת היזם ותמורת בעלי הדירות.
  • גיבוש טיוטת הסכם סופית: עורכי הדין של שני הצדדים יגבשו טיוטת הסכם מפורטת תוך כדי שיתוף נציגות הדיירים בהתפתחויות ההסכם. לאחר גיבושה, תועבר הטיוטה לאישורם של בעלי הדירות ולחתימה.
  • אנשי מקצוע נוספים: במידה והיזם אינו מספק את כל אנשי המקצוע הנדרשים לפרויקט, נציגות הדיירים תשכור בעצמה את שירותיהם של מהנדס, אדריכל ושמאי.
  • מפקח: לא חובה אך בהחלט מומלץ שנציגות הדיירים תשכור את שירותיו של מפקח. המפקח יסייע לכם בהערכת התמורה שבמכירת זכויותיכם בבניין, יבחן את הצעת המפרט של העבודות ויחווה דעתו, יפקח על עבודת הקבלן במהלך הפרויקט ויפקח על קיומם של תנאיי החוזה. לפני תום הפרויקט ומסירת הדירות לדיירים, המפקח בוחן גם האם ישנם ליקויים בבניין שיש לתקנם.
  • רישום זכויות: בתום הפרויקט, עליכם לערוך רישום זכויות (לרשום את בעלותם של בעלי הדירות על המקרקעין).

בעיות אפשריות (חמסה חמסה) וכיצד להימנע מהן או לפתור אותן:

  • דיירים סרבנים: כדאי שנציגות הדירות תסכם מראש עם בעלי הדירות אילו תוספות יהיו לכל סוגי הדירות בבניין, כדי למנוע מבעלי דירות בבניין להתלונן על קיפוח דירתם ולהביא לסרבנותם ליישום הפרויקט. יתר על כן, שימרו על שקיפות ושתפו את דיירי הדירות בכל ההתפתחויות, על מנת למנוע חשדנות ואי שקט מצידם. כמו כן, אתם יכולים להגיע להסכמה מראש עם יזם הבנייה ולהוסיף זאת לחוזה ביניכם, שהוא אחראי להתנהלות מול הסרבנים.
  • יזם שאינו עומד בעלויות הפרויקט: עליכם לוודא שהיזם מסוגל לעמוד בעלויות הפרויקט. לשם כך, כדאי שתדרשו מהיזם ביטחונות כספיים לבנייה וגם להוצאות הנוספות, כמו פינוי הדיירים במידת הצורך.
  • ליקויי בניה ואי עמידה בזמנים: על מנת להגן על דייריי הבניין, חייבו את הקבלן לכך שהפרויקט יהיה כפוף להוראות חוק המכר, המגן מפני ליקויי בנייה ואי-עמידה בזמנים ומבטיח פיצויים על עיכובים.
  • פגיעה באיכות חיי הדיירים במהלך העבודות על הבניין: עבודות השיפוץ יהיו רעשניות ומלוכלכות ומדי פעם יגרמו בעיות באספקת מים, חשמל וגז. מומלץ לסכם מראש עם החברה היזמית פתרונות דיור חלופיים לדיירים. אם לא תושג הסכמה מצד היזם, כדאי שנציגות הדיירים תדאג לכך בעצמה.

לשכור יזם וקבלן, או לשכור יזם שהוא גם קבלן?

ישנם יתרונות וחסרונות בהפרדה בין היזם והקבלן.

יזם קבלן - היתרון העיקרי הוא פשטות. תחסכו את הסרבול שבהתנהלות מול כמה גופים שונים. כמו כן, יזם מבצע יכול להציג בפניכם תוצאות של פרויקטים קודמים שביצע, מה שיאפשר לכם להעריך בקלות יותר את יכולותיו בניהול הפרויקט.

כאשר הפרויקט איננו הריסה ובנייה, אלא פרויקט קטן יחסית, מומלץ לשכור את שירותיו של יזם קבלן, מפאת החשש כי לא תמצאו קבלן שירצה לקחת על עצמו פרויקט קטן. עם זאת, שימו לב שבפרויקטים קטנים בדרך כלל אין ליווי בנקאי ואם הקבלן נתקע באמצע הפרויקט בגלל מחסור בכספים, התמ”א 38 יתקע - אין פרויקט ללא יזם!

יזם וקבלן נפרדים - הפרדת רשויות כידוע מאפשרת ביקורת של הרשויות. יזם שאיננו קבלן יוכל “לשים עין” על עבודת הקבלן. עם זאת, היתרון העיקרי הוא הקטנת הסיכון להקפאת הפרויקט נוכח קשיי תקציב של הקבלן. כאשר הקבלן איננו היזם, אפשר להחליף באמצע הפרויקט קבלן ובכך להימנע מהקפאת הפרויקט.

לחיפוש דירה למכירה ולהשכרה, לחצו כאן .