כל מה שצריך לדעת, כששוכרים דירה

לשכור דירה, זה פשוט. אם יודעים כמה דברים בסיסיים. בכתבה הזו נעבור על כמה נושאים שחשוב להתמצא בהם, כששוכרים דירה.

סמדר ארדיטי02/05/2018

כמה קריטריונים חשובים באשר לדירות:

  • ועד בית. כדאי לבדוק האם בבניין פועל ועד, אשר דואג לניקיון הבניין ולפתרון בעיות, האם פעילותו טובה וכמה כסף הוא לוקח בחודש עבור ״התענוג״.
  • תקינות הדירה. האם  בדירה יש חיבור לגז, לכבלים, מקום למכונת כביסה ונקודות החשמל בדירה באמת עובדות? מבחינת החוק, על בעל הדירה לספק לכם דירה עם צנרת ומערכת ניקוז תקינות, מערכת חשמל ותאורה תקינות, פתחי אוורור ותאורה, דלתות וחלונות תקינים ודלת ראשית עם מנעול תקין. כמו כן, דירה שיש בה גורם המסכן את חייו של הדייר, איננה חוקית למסירה. 
  • שיפוץ. אם הדירה אינה משופצת, מקובל לבקש מבעל הדירה כמה תיקונים בסיסיים, לכל הפחות. למשל, שיצבע את הקירות או יחליף קרמיקות שבורות. על פי החוק, ליקויים קלים בדירה, ניתנים לתיקון על ידיכם ועל חשבונכם. ליקויים אחרים, שנגרמים עקב שימוש סביר בדירה, אחריות תיקונם מוטלת על בעל הדירה.
  • חניה. במידה ואתם מחפשים דירה באחת מן הערים הגדולות וברשותכם רכב, או שעתם עתידים לרכוש אחד, כדאי מאוד לבדוק האם יש חניה פרטית או חניה בסביבה. ערים רבות בארץ הזו יודעות מצוקת חניה קשה.
  • ארנונה. ארנונה היא הסכום שאתם משלמים למועצה המקומית אחת לחודשיים בעבור שירותי העירייה. גובה הארנונה משתנה מעיר לעיר ויחסי לגודל הדירה. דירה גדולה יותר, ארנונה גבוהה יותר. בדרך כלל נהוג להרשם בעירייה ולהעביר את חשבון הארונה על שמכם. עם זאת, במקרים מסוימים בעל הדירה יעדיף שהחשבון ישאר על שמו, ואתם תעבירו לו את הסכום. במקרה כזה, על מנת לקבל תו חניה איזורי, תידרשו להציג בעירייה מסמך, עליו יהיה חתום בעל הדירה ועור דין, לפיו אתם הדיירים החיים בדירתו ולכן אתם זכאים לתו. אנו ממליצים בחום להעביר את חשבון הארנונה על שמכם, שכן עולים חדשים זכאים להנחה בארנונה.
  • צ׳קים / המחאות.שטר המשמש לתשלום, אשר התאריך ממנו ניתן לפדות את הצ׳ק רשום על גביו. הצ׳ק הוא אמצעי תשלום נפוץ. במקום להעביר מזומן לבעל הדירה, או לבצע העברה ישירות לחשבונו, נהוג לרשום צ׳ק. בעל הדירה יבקש מכם מספר צ׳קים כמספר חודשי השכירות. 

כיצד מחפשים דירה וכיצד יודעים מהו מחיר הוגן:

הגעתם לארץ חדשה בעלת שפה זרה, כיצד תחפשו דירה, כיצד תדעו מהו מחיר הוגן עבור דירה שמצאה חן בעיניכם וכיצד תמנעו ממצב שבו מרמים אתכם? ובכן, באשר לחיפוש - לוח הנדל״ן OnMap, פועל באופן מלא ברוסית -גם באתר וגם באפליקציות. תוכלו להיעזר בו כדי לחפש דירות בכל הארץ, עם תיווך וללא תיווך. כמו כן, לכל שאלה ובקשה, נשמח להשיב ולסייע. פנו אלינו דרך האתר או הפייסבוק :) באשר למחיר, לא היינו מסתמכים על הצעת המחיר של בעל הדירה. היכנסו ללוח הנדל״ן, חפשו דירות באיזור שמאפייניהן דומים: בבחינת כמות חדרים, גודל הדירה, היותה משופצת, בעלת חניה וכו׳, ובדקו בעצמכם מה המחיר הממוצע.

וכעת לכריש הגדול, חוזה השכירות:

  • יש על מה לדבר? כן.על החוזה ניתן ורצוי לדבר, להציע תיקונים ולשאול שאלות. טיפ חשוב: כל בעל דירה יגיד לכם שהחוזה שהוא מבקש שתחתמו עלו הוא ״חוזה סטנדרטי״. חברים, אל תסמכו על זה. אף בעל דירה לא מוריד מהאינטרנט חוזה כללי. הם כולם מתייעצים עם עורך דין ומשנים את תנאיי החוזה. אנו ממליצים לבחון היטב כל סעיף, לשאול שאלות, לבקש תוספות לחוזה ואף להתייעץ בעצמכם עם עורך דין. 
  • וודאו שהחתום על החוזה הוא אכן בעל הנכס. זה לא סביר, אבל היו מקרים בהם נוכל החתים דיירים על דירה שאינה שלו, מה שהותיר אותם ללא כסף וללא דירה.אפשר לוודא זאת על ידי בקשה למסמך המעיד כי הדירה אכן בבעלותו, כמו נסח טאבו, למשל.
  • מטבע.שקלים! מטבע אחר יחווה עליות וירידות שישפיעו על גובה שכר הדירה. אתם רוצים לדעת מראש כמה תשלמו בכל חודש ולכן עליכם לחתום על סכום בשקלים.
  • מי אחראי לתיקונה של איזו תקלה בדירה? יש לציין בחוזה מה הוא ״בלאי סביר״, שאותו נהוג שבעל הדירה אחראי לתקן. יש לציין באיזה מקרים אחריות התיקון והתשלום בעבור התיקון תפול עליכם, באילו מקרים על בעל הדירה לשלם (באשר לחשמל, צנרת וגז, נהוג ומוסכם כי הללו באחריותו של בעל הדירה) ומהו פרק הזמן המקסימלי שעל בעל הדירה לתקן את התקלה. כמו כן, בטרם חותמים, בדקו האם כבר ישנן תקלות בדירה, שאינן רשומות בחוזה. זאת על מנת למנוע מצב שתואשמו בגרימת תקלות, שהיו כבר קודם לכן עם מסירת הדירה לידיכם. וודאו כי בחוזה יהיה נספח של רשימת פגמים בדירה.
  • על אילו מיסים אתם אחראים לשלם? כאמור, הארנונה. אם על שמו של הבית ואם על שמכם, ככל הנראה תדרשו לשלמה בעצמכם. כמו כן, עבור ועד הבית, המים והחשמל, תידרשו גם כן לשלם בעצמכם. יהיו מקרים בהם יחליט בעל הדירה לשלם בעצמו עבור כל המיסים או חלקם, אך הוא יגלם זאת במחיר קבוע שיתווסף לשכר הדירה. למשל, במקום לשלם 4000 שח עבור שכרה דירה, תשלמו באופן קבוע 4500 שח, כאשר ה-500 הנוספים יפטרו אתכם מתשלומי הארנונה והמים, או החשמל והמים, או כל צירוף אחר. תשלומים אחרים, כמו תשלומים נוספים לועד הבית שאינם בגדר התשלומים השוטפים (למשל, בתמורה לשיפוץ הבניין) אינם באחריותכם ועל בעל הדירה לשלמם בעצמו.
  • ״אופציה״ .אופציה היא אפשרות לתקופת שכירות נוספת באותם תנאי חוזה ומחיר. אופציה מאפשרת לכם לקבל את הבטחון שבמידה ותרצו, תוכלו להמשיך לגור בדירה באותם התנאים לתקופת שכירות נוספת ובעל הדירה לא יפנה אתכם על מנת להשכיר אותה לאדם אחר או יעלה את שכר הדירה.
  • סעיף יציאה. וודאו כי בחוזה ישנו סעיף בו רשום כי ניתן להפסיקו באמצע, בתמורה לכך שתמצאו דיירים חלופיים אשר מקובלים על בעל הדירה. כמו כן, בשביל מקרים בהם בעל הדירה ירצה להפסיק את החוזה באמצע, ציינו בחוזה זמן התראה מינימלי שעליו לתת לכם.
  • ערבות. בעל הדירה יבקש מכם להעניק לו ערבות, שתבטיח את מילוי החוזה על ידיכם ותגבה אותו במצב של אי תשלום דמי שכירות ותשלומים נוספים במועד, אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות ואי תיקון נזקים שנגרמו על ידיכם בדירה ובאחריותכם לתקנם. גובה הערבות המקסימלי המותר לפי חוק הוא הנמוך מבין שתי אופציות: דמי שכירות עבור שליש מתקופת השכירות שבחוזה, או גובה דמי השכירות פי 6 (או פי 3, במידה ומדובר בסוג ערבות שדורשת מכם הוצאה כספית (כמו, למשל ערבות בנקאית). ישנן כמה סוגים של ערבויות, עליהם נרחיב כעת:

- ערבות בנקאית. מדובר בערבות מטעם הבנק שלכם, שבעל הדירה יוכל למשוך את הסכום שיוסכם ביניכם (הסכום שידרוש מכם). הבנק יחסום את הסכום הזה בחשבונכם ולא תוכלו להשתמש בו. הבעיה בערבות מסוג זו היא לא רק שהיא תעלה לכם כמה מאות שקלים (הבנקים דורשים כסף בעבור ערבותם), אלא גם שבעל הדירה אינו צריך להוכיח שהוא זכאי למשוך את הכסף. לכן, מומלץ לדרוש מבעל הבית כי במידה והערבות בה הוא בוחר היא ערבות בנקאית, הסכום יוגבל ויהיה נמוך יותר מזה של ערבויות אחרות. כמו כן, יש לעגן בחוזה, שהערבות מיועדת למקרים מסוימים בלבד, כמו אי תשלום שכר הדירה, אי פינוי של הדירה בזמן תום החוזה או גרימת נזק רציני לדירה

- פיקדון - מדובר במתן כסף מזומן לבעל הדירה, שעליכם לקבל חזרה בסוף תקופת החוזה. בדרך כלל מדובר בסכום שגובהו כחודש שכירות. בדומה לערבות בנקאית, מדובר גם כן באופציה גרועה למדי. תצטרכו למשוך אלפי שקלים מחשבונכם ולהפקיד את כספכם בידי בעל הדירה.

- ערבים הם צד שלישי לחוזה, אשר ערבים לכך שאתם מחויבים להסכם השכירות. המשמעות היא שאנשים נוספים מטעמכם ערבים לחתימת החוזה וניתן לפנות אליהם במקרה של הפרת חוזה ולגבות מהם את הכסף. בדרך כלל יבקש בעל הדירה ערבות נוספת ולא יסתפק בערבים.

- שטר חוב. האופציה טובה עבורכם.מדובר בשטר הרשום על סכום מסוים (בדרך כלל שוויו אמור להיות סביב 3-6 חודשי שכירות). על מנת שבעל הדירה יוכל למשוך את הכסף, עליו לגשת להוצאה לפועל. כמו כן, לכם כשוכרים, ניתנת הזדמנות להתגונן כנגד משיכת הכסף. זו האופציה הטובה ביותר עבורכם, משום שביכולתם להוכיח כי לא הפרתם את תנאי החוזה ובכך למנוע את משיכת הכסף. כמו כן, אל תתנו שטר חוב ללא ציון סכום! ניתן להשיג שטר בטחון בסניפי הדואר.

- צ׳ק בטחון. מדובר בצ׳ק רגיל, אשר עליו רושמים ״לבטחון בלבד״, על מנת לעגן את ייעודו: מיועד לפרעון רק במקרה של הפרת חוזה. הסכום הנהוג הוא בסביבות השלושים עד ארבעים אלף שקלים. אמנם ניתן בקלות לבטלו, כמו צ׳ק רגיל, מה שיכריח את בעל הדירה לפנות להוצאה לפועל ולהכנס לפרוצדורה מעייפת, אך בכל זאת מדובר באופציה טובה פחות מזו של שטר חוב, שכן צ׳ק בטחון ניתן לפרעון על ידי בעל הדירה בקלות, כמו כל צ׳ק רגיל. מומלץ לרשום על הצ׳ק את מועד הפרעון, על מנת להגביל את התקופה שבה יוכל בעל הדירה לפרוע אותו (ניתן להשתמש בצ׳קים רק עד חצי שנה ממועד הפרעון הרשום עליהם).

- ביטוחים. ישנם ביטוחים עליהם אחראי בעל הדירה וישנו ביטוח עליו אחראי השוכר. על בעל הדירה לבטח את מבנה הדירה מפני נזקים הנגרמים על ידי צד שלישי ואסונות כגון רעידת אדמה או שריפה, ועליכם לשלם בעצמכם על ביטוח צד ג׳, שמשמעותו למעשה היא להבטח אנשים המבקרים בדירתכם מפני נזק שיכול להגרם להם, וביטוח על נזק שנגרם לרכושכם הפרטי המצוי בדירה. 

זה המידע הנחוץ לכם על מנת לשכור נכון, בטוח ובמחיר הוגן. במידה ויש לכם שאלות נוספות, כמובן שנשמח לסייע לכם, באתר ובעמוד הפייסבוק שלנו.

בהצלחה!