קבוצות רכישה

מתי וכיצד תצטרפו לקבוצת רכישה? אה, גם יתרונות וחסרונות תמצאו כאן, כמובן.

סמדר ארדיטי07/09/2017

קבוצת רכישה היא...

קבוצת רכישה זו קבוצה של אנשים פרטיים, שמתארגנת לשם קניית קרקע ובנייה של פרויקט מגורים. קבוצת הרכישה מתפקדת כיזם הפרויקט ומוצאת את הקרקע, את קבלן הבנייה ואת רוכשי הדירות.

מאיזו סיבה מתארגנת לה קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה מאפשרת לרוכשים לחסוך במיסים ובעלויות (משום שאין יזם שגוזר קופון מהפרויקט ואינכם משלמים עלויות תיווך). במילים אחרות- זה זול יותר. קבוצת רכישה יכולה להפחית את מחיר הדירות בכ-20%.

לפני שנפרט כיצד מקימים קבוצת רכישה ומה הם התנאים שעליה לעמוד בהם, נסקור את היתרונות והחסרונות שברכישה במסגרת קבוצת רכישה.

היתרונות של קבוצת הרכישה

רבים בהחלט.

  • פטור מע"מ על הקרקע משום שקבוצת הרכישה היא קבוצת יחידים ולא עסק, היא פטורה ממע"מ על מחיר הקרקע של הפרויקט. שימו לב! זה לא תקף לאדמות מנהל מקרקעי ישראל, משום שהמנהל עצמו הוא עסק.
  • פטור מע"מ על אגרות בניה והיטלי פיתוח. כיפאק-היי! 
  • פטור מס רכישה על הדירה המוגמרת תהיו חייבים במס רכישה על הקרקע בלבד.
  • לא תצטרכו לשלם ליזם כי אתם היזמים.
  • צמצום הסיכון של הפסקת הבנייה כבעליה של הקרקע, אינכם מסתכנים בהפסקת הבנייה כתוצאה מפשיטת רגל של הקבלן - מקסימום תחליפו אותו.
  • קל להשיג מימון לפרויקט הבנק דורש מיזמים להציג בפניו רשימת רוכשים לשם מימון הבנייה, כדי לצמצם את הסיכויים שכספו לא יוחזר לו. במקרה שלכם, כל אחת מהדירות בפרויקט כבר נרכשה על ידי חברי הקבוצה ולכן לא תהיה לכם בעיה להשיג מימון מהבנק.
  • לא תצטרכו לשלם למנהלה משום שהוועד שתקים הקבוצה יהיה על בסיס התנדבותי של חברי הקבוצה.
  • תוצאה איכותית בידיים שלכם תוכלו להשפיע על סגנון המבנה, רמת הגימור, איכות החומרים, החללים המשותפים בבניין וכו'.

החסרונות של קבוצת רכישה

לצערנו, גם חסרונות לא חסר.

  • אי וודאות לגבי מחיר סופי בשונה מיזם שיכול להתחייב בפניכם על המחיר הסופי של הדירה שתקנו ממנו, כאן במידה ויצוצו צרכים ובעיות, עלות הטיפול בהם תיפול עליכם.
  • אי וודאות לגבי תאריך סיום הפרויקט באופן דומה, בהעדר יזם שיכול להתחייב בפניכם על תאריך סופי של סיום הפרויקט (ולשאת בסנקציות על אי עמידה בלוח הזמנים), אין מי שיתחייב בפניכם על תאריך יעד ולפיכך אין ביכולתכם לדעת כמה זמן בדיוק ימשך הפרויקט.
  • איש אינו מתחייב ואחראי לתוצאות כמו כן, אין מי שיתחייב בפניכם לעמוד בהבטחות לגבי איכות, מקצוענות וכו'. חוק המכר, אשר נועד להבטיח את החזר הכספים של רוכש דירה במקרה ונכשל הפרויקט, אינו חל על קבוצות רכישה.
  • סכנת חובבנות כמה באמת אתם יודעים על ייזום ועל בנייה, על תכנון, רישוי, סטנדרט של גימור וחומרי בנייה איכותיים? חוסר הידע שלכם בנושא עשוי לגרום לבחירה של בעלי מקצוע בינוניים שיגרמו לנזקים ועיכובים.
  • תנאי הלוואה פחות טובים מימון בנקאי לפרויקט נושא ריבית גבוהה יותר מהלוואה רגילה שהייתם לוקחים כדי לרכוש דירה, משום שאתם נחשבים ליזמים ולכן מקבלים תנאים של סוחרים.
  • הגבלה קשה יותר בגובה המימון הבנקאי חברת הביטוח של הבנק אינה מבטחת הלוואות לקבוצות רכישה, לכן הבנק לא יאפשר לכם הלוואה גבוהה מ-70% משווי הדירה. 
  • תלות ביציבותם הכלכלית של כל הרוכשים עלולות להיווצר בעיות כתוצאה מחוסר יכולתו של אחד הרוכשים לעמוד בתשלומים. זה עשוי לעכב את הפרויקט. עם זאת, בדרך כלל ניתן לפתור זאת על ידי קבלת מימון נוסף מהבנק, שבתמורה מקבל את הזכויות על הדירה.
  • מכירת הדירה לפני תום הפרויקט מותנית בהסכמה במידה ותרצו למכור דירה שרכשתם במסגרת הפרויקט, לפני תום הפרויקט, הקונה יאלץ לזכות להסכמה של ועד הקבוצה והבנק המלווה.

undefined� 

כיצד תעשו לכם קבוצת רכישה

  • קרקע פתאום קם אדם (מוטב חברה המתמחה בארגון קבוצות רכישה ותכנון פרויקטים של בניה) בבוקר הוא מוצא לו קרקע מופלאה לרכישה ושוכר עורך דין ושמאי מקרקעין, שיעריכו אם הקרקע פוטנציאלית לבנייה.
  • הרכבת קבוצה אותו אדם, קבוצה או חברה מארגנים קבוצה של רוכשים. שימו לב שככל שהקבוצה גדולה יותר, הפרויקט יהיה קשה יותר לביצוע, משום ריבוי הדעות והאינטרסים והקושי להשיג ליווי בנקאי לכל כך הרבה אנשים.
  • הסכם שיתוף לאחר שהתארגנה הקבוצה של הרוכשים, עליה להביא את הסכמותיה בכתב: מי יהיו חברי הועד שימנו אנשי מקצוע, מי מקבל איזו דירה, מה הם דרכי המימון של הפרויקט וכו'. הסכם השיתוף מסדיר את המעמד המשפטי של הקבוצה כקבוצת יחידים (ולא תאגיד או ישות משפטית) ומהווה מסגרת חוזית בין המשתתפים בקבוצה.
  • איסוף כספים ורכישת קרקע אספו את הכסף מחברי הקבוצה וקנו לכם קרקע! כל אחד מהרוכשים ירשום הערת אזהרה בטאבו על שמו.
  • בחירת ועד כל חברי הקבוצה בוחרים ועד שינהל את הפרויקט לכל אורכו.
  • היתרי בנייה אם לקרקע אין היתרי בניה, בשלב זה הועד יגיש בקשה להיתרי הבנייה מהרשות המקומית. כמובן שעדיף למצוא קרקע עם היתר בנייה ולא להסתכן בסירובן של הרשויות והפסקת הפרויקט. מציאת קרקע עם היתר תאפשר להעריך את גודל הפרויקט ומספר יחידות הדיור בו, את עלויות הפרויקט ולוח הזמנים ותקל על מציאת רוכשים לקבוצה. בקיצור - התחלה בראש שקט של הפרויקט. 
  • אנשי מקצוע ביחרו אדריכל, יועצים ועורך דין מקצועי שיסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה ויחסי הקבוצה עם שאר אנשי המקצוע והבנק המלווה.
  • עסקת רכש מפוצלת: קבלן כדי להיות מוגדרים כקבוצת רכישה ולזכות בפטור ממס רכישה על הדירה המוגמרת, עליכם לבצע עסקת רכש מפוצלת, כלומר שתי רכישות נפרדות - מגורם אחד רוכשים את הקרקע ומגורם אחר את שירותי הבנייה. יש להקפיד על היעדר זיקה מסוימת בין מארגני הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן. אז כעת, לאחר שרכשתם את הקרקע, עליכם לחפש קבלן שיבצע את הבנייה.
  • תכנית בניה ותשלומים הועד יסכם עם הקבלן את תכניות הבנייה ואת שלבי העברת התשלומים לפי שלבי התקדמות הפרויקט.
  • בנק מלווה הועד ימנה בנק מלווה שיממן את הפרויקט ויחתים את הבנק בחוזה מחייב שיינתנו בו ערבויות ובטחונות לכל חברי הקבוצה.
  • בניה היידה! הקבלן בונה את הפרויקט על פי תכניות הבנייה שסוכמו.
  • העברת תשלומים מותנית לפני כל העברת תשלום לקבלן, שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה יעריך האם הקבלן עמד בהתחייבויות שלו.

מתלבטים אם להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת? הנה כמה טיפים.

  • זהות מארגן הקבוצה לרוכשים הפוטנציאליים אנו ממליצים לבחון היטב את זהות מארגן הקבוצה, יושרו ואת מידת מקצועיותו בתחום. בידקו באינטרנט האם מתנהלים משפטים וקיימות תביעות נגד מארגן הקבוצה. מארגן קבוצה שהוא קבלן מורשה בעל מוניטין מהווה סיכון נמוך יותר לכישלון ועיכובים בפרויקט, מאשר מארגן שהוא אדם פרטי ללא ניסיון בתחום. מארגן קבלן גם ידע להעריך את עלות הפרויקט טוב יותר ולהתחייב מולכם על סכום סופי. פשרה יכולה להיות מארגן קבוצה שאינו קבלן אך בעל ניסיון בארגון קבוצות רכישה (כיום ישנן מספר חברות כאלה).

אם המארגן הוא בכל זאת אחד מחברי הקבוצה, שימו לב שטובת הכלל בראש מעייניו והוא אינו שומר לעצמו דירות או יתרונות אחרים על חשבון חברי הקבוצה. כמו כן, שימו לב שהוא אינו מעסיק את היועץ המשפטי של הקבוצה, כדי שזה לא יהיה מוטה לטובתו.

  • עורך דין כדי לצמצם את הסיכונים, מומלץ לשכור עורך דין מטעמכם שיבדוק את הנכס ואת הקבוצה. לא מומלץ להסתמך על עורך הדין של הקבוצה בלבד. עורך הדין שלכם ילווה אתכם לאורך כל הפרויקט ויוודא את קיומה של הערת אזהרה על שמכם ואת העברת כספכם לחשבון נאמנות המיועד לפרויקט הזה בלבד ולא לחשבונו של מארגן הקבוצה.
  • שמאי הביאו שמאי מטעמכם שיעריך כלכלית את הפרויקט - מה תמחור הקרקע, עלויות הבניה וכו'. השוו את הממצאים עם עלויות של נכסים אחרים באותו אזור כדי לנסות להבין את כדאיות העסקה.
  • הסכם על מחיר סופי התנו את הצטרפותכם לקבוצה בקביעת מחיר סופי בהחלט שחריגה ממנו מאפשרת לכם לעזוב את הפרויקט מבלי להפסיד את כספכם.
  • מועד אולטימטום להיתר בנייה בידקו מה הסטטוס של היתרי הבנייה. האם הם טרם התקבלו, האם הם צפויים להתקבל בקרוב? התנו את הצטרפותכם לקבוצת הרכישה במועד אולטימטום לקבלת היתר הבנייה. במידה והיתרי הבנייה לא יתקבלו עד התאריך שנקבע, העסקה מבוטלת וכספכם יוחזר.
  • בידקו בעצמכם: 

האם אכן קיים חשבון בבנק המלווה שמיועד למימון הפרויקט?

מי הוא הקבלן? הציצו בעצמכם על פרויקטים קודמים שלו. 

מי הוא האדריכל של הפרויקט? האם לפרויקט יש יועצים טובים?

האם בקרקע שנרכשה כבר עומד מבנה מגורים ובו דיירים מוגנים? 

מה מאפייני האזור שבו יבנה הפרויקט ומה הן תכניות הבנייה העתידיות באזור? תוכלו לעשות זאת באתר של רשות מקרקעי ישראל ותוכלו לקבל מידע (על מכרזי פיתוח אחרים באזור, כבישים מתוכננים, תכניות לבניית בתי ספר ומוסדות אחרים וכו') באתר העירייה ואצל עובדי העירייה.

מי הם חברי הקבוצה האחרים? מה חתך האוכלוסייה והרמה הסוציו-אקונומית של הרוכשים?

לחיפוש דירה להשכרה ולמכירה, לחצו כאן .