איך תקנו דירה ללא הון עצמי

קניית דירה ללא הון עצמי? לוחץ, אך אפשרי. בואו תראו איך.

סמדר ארדיטי17/08/2017

גם אם לא שפר עליכם גורלכם ואין באמתחתכם מאות אלפי שקלים לקניית דירה, אם אתם בעליה הגאים של הכנסה הגונה ויציבה, ישנן כמה דרכים שבאמצעותן תוכלו לקנות דירה ללא הון עצמי. 

הינה מיד זה בא, אך רק בקשה קטנה, אל תדלגו על נורת האזהרה שבסופה של הכתבה.

מספר דרכים אפשריות לרכישת דירה ללא הון עצמי:

1. משכון הדירה של המשפחה

אם לאחד מבני משפחתכם יש נכס משלו, קיימת האפשרות ל"מינוף קירות". המשמעות של זה היא שאתם תיקחו משכנתא על הדירה של בן המשפחה, על ידי מישכונה לבנק. הבנק יאפשר לכם משכנתא של עד 50% מערכו של הנכס של משפחתכם. אם סכום זה אינו מספיק בשביל לרכוש את הדירה בה חפצה נפשכם, תוכלו לקחת משכנתא גם עליה, בגובה של עד 75% מערכה. האין זה נפלא? 

לתשומת ליבכם:

  • תוכלו למשכן נכס של קרוב משפחה מדרגה ראשונה: הורים, ילדים ואחים.
  • הבנק יאשר לכם את מישכון הנכס רק אם ההיסטוריה האשראית שלכם טובה ואינכם נמצאים ברשימת המוגבלים החמורים של בנק ישראל.
  • במידה ובעלי הנכס שברצונכם למשכן עדיין לא סיימו להחזיר את תשלומי המשכנתא, תוכלו לקבל 50% מערך הדירה שלהם, פחות סכום המשכנתא שטרם הוחזר בעבורה.
  • השילוב של שתי המשכנתאות יביא אתכם להחזרים חודשיים גבוהים, שכדאי שתחשבו היטב האם תוכלו לעמוד בהם. 

2. קניית דירה זולה לשם מימון הדירה היקרה

השקיעו בנדל"ן. 

  • חפשו שוק במגמת עלייה וקנו בו דירה זולה - אם תוכלו לממן 25% ממנה בעצמכם, תקבלו משכנתא על היתר. אם לא, בדקו אופציות אחרות (מינוף קירות של דירה שבבעלות המשפחה שלכם, הלוואה מבנק מסחרי, שילוב בין משכנתא להלוואה מבנק מסחרי, מקום העבודה או מקרן השתלמות. היו יצירתיים).
  • השכירו את הדירה לכמה שנים בסכום גבוה יותר מגובה ההחזרים החודשיים של המשכנתא או של ההלוואות האחרות.
  • השביחו את הדירה על מנת לעלות את ערכה (למדו כיצד לעשות זאת כאן). ככל הנראה, ערך הדירה גם יעלה כתוצאה מהתהליך הטבעי של עליית מחירי הדירות.
  • מכרו את הדירה ברווח. כעת, ככל הנראה, תוכלו להעמיד הון עצמי מספק על מנת לקבל משכנתא לשם קניית הדירה הנכספת.

3. המימון הגבוה במחיר למשתכן

מחיר למשתכן זו תכנית ש יזמה הממשלה כדי להקל על זוגות צעירים לקנות דירה. במסגרתה, הזוגות הצעירים (ומספר אוכלוסיות אחרות) יזכו להנחה של כ-200,000 ש"ח על דירה חדשה. 

בנוסף, רוכשי דירה במסגרת תכנית למשתכן, זוכים למשכנתא גבוהה מ75% מערך הדירה. מדוע? בנק המשכנתאות קובע את ערכן של הדירות לפי הערכת שמאי את שווי השוק שלהן. משום שמחיר המכירה של דירות (במסגרת מחיר למשתכן) נמוך יותר משווי השוק שלהן, בפועל, יוצא שהרוכשים של הפרויקט יוכלו לקבל משכנתא של עד כ- 90% ממחיר הדירה, ולא 75%.

שימו לב:

מחיר למשתכן זה פרויקט חדש שעדיין לא הוכיח את עצמו. כמו כן, הביקוש של זוגות צעירים עדיין גבוה בהרבה מן ההיצע של דירות במחיר למשתכן.

ומה לא?

הלוואה לצורך הלוואה.

אל תבקשו הלוואה מהבנק המסחרי על מנת להציג מצג שווא לבנק המשכנתאות ולקבל משכנתא. בנק המשכנתאות יבקש מכם הדפסי עובר ושב של חודשים קודמים ויראה שאין ברשותכם הון עצמי. 

נורת אזהרה מהבהבת:

קניית דירה ללא הון עצמי, באמצעות לקיחת משכנתא בגובה 100% מערך הדירה, טומנת בחובה סיכון. אם אינכם חסכנים, יציבים מבחינה תעסוקתית וצפויים שינויים ביכולת ההכנסה ובגובה ההוצאות שלכם בעתיד, מוטב שתחשבו פעמיים לפני קניית דירה ללא הון עצמי. 

מדובר בהתחייבות כלכלית כבדה, שלא כדאי לקחת על עצמכם ללא ייעוץ של מומחה למשכנתאות. אתם עומדים לקחת הלוואה של שנים ארוכות בסכומים גבוהים מאוד (100% ממחיר הדירה + ריביות על ההלוואה והוצאות נוספות).אם לא תעמדו בהחזרים, דירתכם תעוקל. אם אתם הולכים למשכן את הדירה של הוריכם, אתם מעמידים אותם בסכנה של עיקול. 

כמו כן, אם בחרתם לקנות דירה במסגרת מחיר למשתכן, שימו לב שייקחו כמה שנים עד שתוכלו להיכנס לדירה שתרכשו. בשנים אלו, תצטרכו לעמוד גם בהחזרי המשכנתא וגם בשכר הדירה שאתם משלמים עבור מקום מגוריכם.